相続人が2人以上いる場合の不動産相続｜遺産分割の方法や注意点について解説

兄弟姉妹など相続人が複数いる場合、不動産をどのように相続するのか悩まれる方も多いのではないでしょうか。相続人が複数いるときの不動産相続は、単独で相続する場合に比べて問題が複雑化し、遺産分割協議が必要になるなど相続人同士の話し合いがとても重要になります。

そんな場面で知っておきたい不動産相続の流れ、注意点などをここで解説しています。

相続人が複数いるときに必要な手続き

相続人が1人でない場合、他の相続人を確定させる作業が必要で、見つかった相続人らで遺産分割を行うことになります。そして後のトラブルを防ぐため、財産の引き継ぎをスムーズにするために、遺産分割協議書も作成しましょう。

相続人の調査

相続人になれる方は、民法という法律で次のように定められています。

• 法定相続人：配偶者、子、父母、兄弟姉妹など
• 相続人の順位（順位の高いものから相続人になれる。ただし配偶者は常に相続人。）
  • 第1順位・・・子（子が亡くなっているときは、その子である孫）
  • 第2順位・・・父母（父母が亡くなっているときは、その父母である祖父母）
  • 第3順位・・・兄弟姉妹（兄弟姉妹が亡くなっているときは、その子である甥姪）

「子」であることや「父」「母」であることなどを証明するのが、戸籍謄本等の戸籍情報が記された書面です。つまり、相続人の調査にあたっては戸籍集めを進める必要があるのです。

遺産分割

相続人が1人で遺言書の作成もなければ、その相続人がすべての遺産を取得することになります。そのため遺産分割を行う必要もありません。

他方、相続人が2人以上いるときは遺産分割のための手続きが必要です。相続人の全員で話し合って、合意に基づく遺産の分配をしていきましょう。

ここでのポイントは「相続人の全員が納得をすること」です。一部の相続人に意見させず結論を出すことは許されず、最終的には全員の合意が必要とされます。
ただし、遺言書が作成されているときは原則として遺産分割協議に優先して遺言内容が適用されますので、遺言書で言及されていない部分に限って遺産分割の話し合いを行うこととなります。

遺産分割協議書の作成

遺産分割協議がまとまれば「遺産分割協議書」を作成します。

口約束だけでは後々トラブルになる可能性もあるため、必ず書面に残しておきましょう。その際、遺産分割協議書には以下の内容を記載します。

• 被相続人の情報（氏名、住所、生年月日、死亡年月日など）
• 各相続人の情報（氏名、住所、被相続人との続柄など）
• 遺産の情報（不動産、預貯金、株式など協議の対象となった遺産を漏れなく記載）
  • 不動産の場合さらに所在地・地番・家屋番号・面積なども明記して特定する。
• 遺産の分割方法（どの相続人がどの財産を相続するのか明確に記す）
  • 不動産の分割であれば現物分割・換価分割・代償分割など、具体的な分割の方法を明記する。
• 相続人全員の署名と捺印

遺産分割協議書を作成するには専門的な知識が必要となる場合もありますので、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

不動産の分割方法について

相続開始に伴いそれぞれの相続人は不動産に対して所有権を持つことになりますが、不動産に対しても遺産分割を行い、この「共有」状態はできるだけ避けましょう。共有には以下のようなデメリットがあるからです。

• 不動産を売却したり、改築したりするにも、共有者全員の同意が必要で重大な手続きの際に難航する可能性が高い。
• 不動産の管理や維持にかかる費用は共有者全員で負担しなければならず、共有者間での費用負担について揉める可能性がある。
• 共有者のいずれかが亡くなったとき、その共有持分はさらに相続される。関係性の乏しい共有者が増えてしまうことで、さらに不動産の処分や管理に関わるリスクが高まる。

そこで以下で取り上げる「現物分割」「代償分割」「換価分割」のいずれかの分割方法を検討してみましょう。

現物分割の特徴

現物分割とは、そのままの形で不動産を1人の相続人が取得する方法をいいます。例えば、自宅を長男が相続する、アパートを次男が相続する、といった形です。

不動産の評価額をよく確認し、他の相続人との間で不公平が生じないように注意しましょう。

《　現物分割が適しているケース　》

• 相続人の1人がそこに住み続けたい場合
• 他の相続人が不動産の所有を希望していない場合

代償分割の特徴

代償分割とは、1人の相続人が不動産を相続し、他の相続人に対してその不動産の価値に相当する金銭を支払う方法をいいます。

代償金の額を算定する際には、不動産の評価額を正確に把握する必要がありますので専門家に依頼して査定してもらいましょう。また、代償金の支払方法や支払期限などを明確に定めておくことも大事です。

《　代償分割が適しているケース　》

• その不動産を残したい場合
• 他の相続人が現金で遺産を受け取りたい場合

換価分割の特徴

換価分割とは、不動産を売却し、その売却代金を相続人で分配する方法をいいます。

不動産の売却手続きは不動産会社に依頼するのが一般的ですので、信頼できる不動産会社を探しておきましょう。

《　換価分割が適しているケース　》

• その不動産に特別な愛着を持っていない場合
• 相続人が遠方に住んでおり不動産の管理が難しい場合
• 早急に現金化したい事情がある場合

相続登記や相続税申告にも注意

不動産の相続では、遺産分割協議以外にも「相続登記」や「相続税の申告」などいくつか重要な手続きが関わってきます。

少なくとも相続登記は必須です。これは所有権の移転を登録する手続きであり、名義変更のために行います。そして相続登記に関しては近年法改正の影響を受けて法的な義務となりましたので忘れないように気を付けてください。登記については司法書士に頼めばスムーズですので検討してみましょう。

そして相続税の申告については、不動産以外を含む各種遺産の価額を合計し、その額が一定以上になるときに限り義務が生じます。必要性の判断や税額の計算については税理士に相談することをおすすめします。