不動産売買契約時の流れと注意点～売主の説明義務違反とは～

自身の所有している住居や、所有する不動産を売却する場合には、どのような点について注意すべきなのでしょうか。ここでは、不動産売買契約の流れと注意点について説明致します。
まず、不動産売買の流れとしては、おおまかに9つのステップに分けることができます。

最初のステップとしては、自身の不動産の売却価格の目安を立てることです。不動産をいくらで売却するかを決める際には、物件の周辺相場を知ることが大切です。

ステップ2としては、不動産会社を探します。不動産を売却するには、不動産会社の協力を得ることもときには必要です。

ステップ3として、物件価格の査定を依頼します。不動産会社に対して物件価格の査定を依頼し、プロの目から売却する価格を査定してもらいます。もっとも、複数の不動産会社に査定を依頼するのがポイントです。

ステップ4として、不動産会社との媒介契約を締結します。不動産を売却する際には不動産会社の仲介があることがほとんどですので、この仲介をしてもらうために媒介契約を結びます。

ステップ5として、不動産を売り出します。この売出し価格は、自身の希望の売却価格と不動産会社の査定価格、周辺の売却事例などを考慮して決定することになります。

ステップ6として、購入希望者との交渉を行います。購入希望者に対して、価格の調整はもちろん、その他条件についても交渉します。

ステップ7として、物件情報を開示します。売買契約を締結するにあたって、物件に関する情報を詳らかに購入希望者に提供します。この段階において売主の購入者に対する説明義務が生じます。

ステップ8として、売買契約を締結します。ステップ6、7の交渉や情報開示によって購入希望者が納得をいき、売主も納得に至れば、売買契約を締結します。

最後のステップ9として、購入者に不動産を引渡します。同時に登記を購入者名義に移転することも必要です。

ステップ7の段階で生じる説明義務は、不動産売買において売主が負う重要な義務です。この説明義務は、判例において認められた義務であり、しっかりとした説明をする必要があります。具体的には、誤った情報を提供してはならないという積極的説明義務違反、きちんと情報を全て提供しないという消極的説明義務違反の2種類があり、両方に違反してはなりません。この説明義務違反が発覚すると購入者からの損害賠償請求を免れることができません。
以上が、不動産売買契約の流れと注意点です。上記した説明義務を履行するには、必要な情報をしっかりと収集し、購入者に提供することが大切です。そこで、当事務所の宅建士をはじめとする専門家と協力して、必要な情報収集等を行うことをおすすめします。